Built to Suit: quando construir sob medida faz sentido para a empresa

Quando a empresa precisa de um imóvel que o mercado não tem pronto, como um centro de distribuição com docas específicas ou uma sede com exigências técnicas, uma saída é o Built to Suit: alguém constrói o imóvel conforme o projeto da empresa, e ela se compromete a alugá-lo por um prazo longo.

Como funciona

O contrato de locação é assinado antes da obra. O investidor ou o proprietário do terreno financia a construção, e o aluguel é calculado para remunerar esse investimento ao longo do contrato, que em geral passa de 10 anos.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) passou a tratar do tema em 2012, com o artigo 54-A. Ele permite que as partes combinem condições próprias desse tipo de negócio, entre elas:

• abrir mão da ação revisional do aluguel durante o contrato;
• multa por saída antecipada que pode chegar à soma dos aluguéis que faltam até o fim do prazo.

Quando vale a pena

• A operação exige características que um imóvel pronto não oferece.
• A empresa não quer imobilizar capital em obra e terreno.
• Há previsibilidade para assumir um compromisso longo.

O que olhar antes de assinar

O projeto precisa estar bem definido antes do contrato: mudanças no meio da obra custam caro e costumam ir para o aluguel. Vale detalhar também o cronograma, a multa por atraso na entrega, quem responde por licenças e alvarás, e o que acontece com as benfeitorias no fim do contrato.

Cada operação tem suas particularidades. A análise do contrato por um advogado especializado em direito imobiliário é parte do processo.